Preise rauf, Abschlüsse runter: Marktbild Bulgarien, Erwerbsteuer und was vor dem Notartermin geprüft sein muss

Die Preise in Bulgarien steigen schneller als fast überall in der EU. Zugleich werden in der Region Bansko/Razlog deutlich weniger Kaufverträge eingetragen. Diese Ausgabe zeigt die Zahlen mit Quelle und Stand, erklärt, was die Gemeinde beim Kauf an Steuer verlangt, und nennt fünf Punkte, die vor dem Notartermin geklärt sein sollten.

Marktbild: drei Zahlen, die ein Käufer selten kennt

Wer in Bulgarien kauft, kauft derzeit in einem Markt, in dem Verkäufer höhere Preise erwarten, aber weniger Käufer unterschreiben. Drei Zahlen zeigen das.

1. Preise: Bestandswohnungen steigen schneller als Neubau

Der Hauspreisindex für Bulgarien lag im II. Quartal 2026 15,5 % über dem Vorjahr. Bestandswohnungen stiegen um 17,6 %, Neubau um 12,3 %. Die Werte sind vorläufig. Nach einer Meldung der Nachrichtenagentur BTA vom 1. Oktober 2026, die sich auf Eurostat beruft, ist das nach Portugal der zweithöchste Anstieg in der EU.

Quelle: Eurostat, Datensatz prc_hpi_q, Stand 1. Oktober 2026.

2. Abschlüsse: In der Region Bansko/Razlog wird deutlich weniger gekauft

Im Grundbuchamt Razlog, das auch für Bansko zuständig ist, wurden von Januar bis September 2026 1.794 Kaufverträge eingetragen, im Vorjahreszeitraum waren es 2.139. Das sind 16,1 % weniger. Im III. Quartal allein fiel die Zahl von 846 auf 589, also um 30,4 %. In ganz Bulgarien sank sie im selben Zeitraum um 18,8 %.

Gezählt werden Eintragungen aller Immobilienarten einschließlich Grundstücken, nicht nur Wohnungsverkäufe. Die Prozentwerte haben wir aus den amtlichen Zahlen berechnet.

Quelle: Агенция по вписванията (Registeragentur), Quartalsstatistik Immobilienregister, Spalte „Продажби“, Stand 1. Oktober 2026.

3. Bauen: mehr Projekte, aber kleinere

Im Bezirk Blagoevgrad wurden im II. Quartal 2026 129 Wohngebäude genehmigt, 8,4 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Wohnungen in diesen Genehmigungen sank dagegen auf 364, ein Minus von 7,6 %. Bei den Baubeginnen ist das Bild dasselbe: 125 Gebäude (plus 35,9 %), aber 343 Wohnungen (minus 13,2 %). In ganz Bulgarien stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen um 14,0 %.

Es entstehen also mehr kleinere Häuser und Anlagen und weniger große Blöcke. Für Käufer heißt das: Das Angebot im Neubau wächst in der Region nicht in dem Maß, wie die Zahl der Genehmigungen vermuten lässt.

Quelle: НСИ (Nationales Statistikinstitut), Regionalbüro Blagoevgrad, Baugenehmigungen und Baubeginne, II. Quartal 2026, veröffentlicht am 25. August 2026.

Zur Währung: Seit dem 1. Januar 2026 ist der Euro Landeswährung in Bulgarien, zum festen Kurs von 1,95583 Lewa. Kaufpreise, Steuerwerte und Notargebühren lauten in Euro (Verordnung (EU) 2025/1409).

Recht und Steuern: die Erwerbsteuer beim Immobilienkauf

Wer in Bulgarien eine Immobilie kauft, zahlt der Gemeinde eine Erwerbsteuer. Wie hoch sie ist, legt die Gemeinde selbst fest, und die Bemessung beginnt nicht immer beim Kaufpreis.

• Wer zahlt: der Erwerber. Beim Tausch zahlt, wer das wertvollere Gut erhält. In Kraft (Gesetz über die örtlichen Steuern und Gebühren, ЗМДТ, Art. 45 Abs. 1).
• Bemessungsgrundlage: der vereinbarte Preis, mindestens aber die Steuerbewertung (данъчна оценка) der Immobilie. Seit 2026 in Euro. In Kraft (ЗМДТ Art. 46 Abs. 1 und 2 Nr. 1).
• Spanne: Der Gemeinderat legt den Satz zwischen 0,1 % und 3 % fest. In Kraft (ЗМДТ Art. 47 Abs. 2).
• Fälligkeit: bei der Übertragung, in der Praxis vor dem Notartermin, zu zahlen an die Gemeinde, in der die Immobilie liegt. In Kraft (ЗМДТ Art. 49 Abs. 1 und 2).
• Bansko: 3,0 %, also der gesetzliche Höchstsatz. In Kraft seit 1. Januar 2025, aktuelle Fassung seit 1. Januar 2026 (Verordnung der Gemeinde Bansko über die örtlichen Steuern, Art. 36 Abs. 2, geltende Fassung Beschluss Nr. 648 vom 29.12.2025).
• Razlog: Bis 2025 galten 2,2 %. Für 2026 wurde eine Anhebung vorgeschlagen und von der Verwaltung übernommen. Den Ratsbeschluss konnten wir nicht einsehen. Stand unklar.
• Ab 2027: Das Finanzministerium will die Grundwerte der Steuerbewertung anheben. Damit steigt die Untergrenze der Bemessung und mit ihr die Erwerbsteuer überall dort, wo die Steuerbewertung über dem Kaufpreis liegt. Die genauen Stufen sind in den Unterlagen widersprüchlich. Entwurf, öffentliche Konsultation Nr. 12735-K vom 23.09. bis 23.10.2026.

Was das vor dem Notartermin bedeutet: Es lohnt, zwei Dinge schriftlich zu haben: die aktuelle Steuerbewertung der Immobilie und den Satz der Gemeinde, in der sie liegt. In Razlog fragen Sie den Satz vor der Unterschrift direkt bei der Gemeinde nach.

Was neben dem Geld vor dem Notar geprüft sein muss

Vor einem Kauf prüft die Kanzlei Eigentum, Lasten und Vertrag. Den Zustand des Gebäudes prüft sie nicht. Diese fünf Punkte gehören deshalb vor den Vorvertrag, spätestens vor den Notartermin:

1. Bausubstanz: Gibt es sichtbare Risse oder Setzungen? Wie sind Dach, Fassade und Balkone erhalten, soweit sie zugänglich sind?
2. Feuchte und Schimmel: Gibt es sichtbare Feuchte- oder Schimmelstellen, Kondensationsspuren oder Hinweise auf frühere Wasserschäden?
3. Haustechnik: Heizung, Warmwasser und Lüftung in Augenschein nehmen. Hat eine Installation offensichtliche Mängel?
4. Unterlagen: Weisen die vorgelegten Papiere Akt 16 und die Nutzungserlaubnis aus? Falls nicht: In welchem Stadium ist der Bau? Die rechtliche Bewertung gehört zur Kanzlei.
5. Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Keller, Dach und Technikräume ansehen, soweit sie den Wert oder die laufenden Kosten der Wohnung berühren.

Warum vorher: Vor dem Notartermin lässt sich über einen Befund noch verhandeln. Danach kann man ihn nur noch reparieren.

Auf Wunsch sehen wir uns die Immobilie vor Ort an und halten den sichtbaren Zustand am Besichtigungstag in einem schriftlichen Bericht mit Fotos fest. Das ist kein Sachverständigengutachten. Vereinbaren Sie dazu ein Orientierungsgespräch. Preis auf Anfrage.

Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: 22. Oktober 2026.